Kentsel dönüşüm, riskli ve sağlıksız yapıların yıkılarak yerlerine daha sağlam, güvenli, yaşanabilir ve çevreye duyarlı yapıların inşa edilmesini kapsayan kapsamlı bir şehir planlama sürecidir. Temel amacı, özellikle deprem kuşağında yer alan Türkiye gibi ülkelerde can ve mal güvenliğini sağlamak, şehirlerin modernize edilmesi ve altyapı sorunlarının giderilmesidir. Aynı zamanda bu süreç, sürdürülebilir kentleşme hedefleri doğrultusunda sosyal, ekonomik ve çevresel iyileştirmeleri de içerir.
Türkiye’de Kentsel Dönüşümün Tarihçesi
Türkiye’de kentsel dönüşüm fikri, 1980’li yıllarda gecekondu önleme ve planlı kentleşme çalışmalarıyla gündeme gelmişse de, sistematik ve yasal zemine oturması 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile mümkün olmuştur. Bu yasa, özellikle 1999 Marmara Depremi’nden sonra oluşan farkındalıkla birlikte, Türkiye’de riskli yapıların tespit edilmesi ve dönüştürülmesini hızlandıran en önemli adımlardan biridir. Son yıllarda ise bu yasa çeşitli yönetmelik ve ek düzenlemelerle güncellenmiş, daha etkin bir dönüşüm süreci amaçlanmıştır.
Deprem Riski, Altyapı Sorunları ve Şehirleşme Nedenleri
Türkiye, aktif fay hatları üzerinde yer alan bir deprem ülkesidir. Özellikle İstanbul, İzmir, Kocaeli ve Bursa gibi büyük şehirler ciddi risk altındadır. Kentsel dönüşüm projeleri, bu riski en aza indirerek can kaybını önlemeyi hedefler. Bununla birlikte eski şehir bölgelerinde karşılaşılan altyapı yetersizlikleri (kanalizasyon, su, elektrik, doğal gaz gibi) ve hızlı şehirleşmenin doğurduğu plansız yapılaşma, dönüşümü bir zorunluluk haline getirmiştir. Bu nedenle sadece binaların değil, altyapının da yenilenmesi sürecin önemli bir parçasıdır.
Toplumsal ve Çevresel Etkileri
Kentsel dönüşüm sadece fiziksel yapıları değil, toplumsal yaşamı da doğrudan etkiler. Daha güvenli, düzenli ve planlı yaşam alanları sunarken; toplumsal aidiyet, komşuluk ilişkileri ve sosyal doku da yeniden şekillenir. Ancak yerinden edilme, gentrifikasyon (soylulaştırma) gibi sosyal riskler de göz önünde bulundurulmalıdır. Çevresel açıdan ise enerji verimliliği yüksek binalar, yeşil alanların artırılması ve sürdürülebilir şehir planları sayesinde uzun vadede doğaya daha duyarlı kentler ortaya çıkar.
Yeni Yasal Düzenlemeler ve Uygulamalar (2023-2025)
6306 Sayılı Kanunda Yapılan Son Değişiklikler
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 2012 yılından bu yana Türkiye’de kentsel dönüşüm sürecinin temelini oluşturan yasal metindir. Ancak 2023 ve 2024 yıllarında yapılan değişikliklerle bu yasa daha uygulanabilir, hızlı ve vatandaş odaklı bir yapıya kavuşturulmuştur.
Yapılan en önemli değişikliklerden biri, dönüşüm süreçlerinde bürokrasinin azaltılması ve itiraz sürecinin daha kısa sürede sonuçlandırılmasıdır. Ayrıca, riskli yapıların tahliyesi ve yıkımına ilişkin takvimler sıkılaştırılmış; vatandaşın mağdur olmadan daha kısa sürede yeni konutuna kavuşması hedeflenmiştir. Yeni düzenlemeler, müteahhit firmalar için de denetimleri artırarak kalitesiz yapı üretiminin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.
Kat Maliklerinin Kararıyla İlgili Yeni Oranlar (Örneğin %50 Yerine %66)
Önceki düzenlemelere göre, bir yapının dönüşüme girmesi için kat maliklerinin %100 veya %50 çoğunlukla anlaşması gerekiyordu. Ancak bu durum, birçok dönüşüm projesinin yıllarca tıkanmasına neden oldu. 2023 yılında yapılan yasal düzenlemelerle bu oran güncellenerek %66 (3’te 2) çoğunluk şartı getirildi.
Bu değişiklik sayesinde “azınlığın çoğunluğu engellemesi” önlendi ve dönüşüm kararlarının daha hızlı alınması sağlandı. Yeni sistemde, %66 oranla alınan karar doğrultusunda, kalan kat maliklerine kamulaştırma ya da satış gibi yasal yollarla çözüm üretilebiliyor.
Riskli Yapı Tespiti Süreçleri
Riskli yapı tespiti, dönüşüm sürecinin ilk adımıdır ve 2023 sonrası bu süreçte de bazı önemli düzenlemelere gidilmiştir. Yeni uygulamalarda:
- Riskli yapı başvurusunun sadece bir kat malikinden alınması yeterli hale getirilmiştir.
- Bağımsız kuruluşlar ve lisanslı firmalar tarafından yapılan tespitlerin denetimi artırılmıştır.
- Riskli yapı kararı sonrası açılan davalar daha hızlı karara bağlanmaktadır.
Ayrıca bu süreçte vatandaş bilgilendirme yükümlülüğü artırılmış, riskli yapı raporu alan bina sakinlerine süreç hakkında yazılı ve sözlü bilgilendirme zorunluluğu getirilmiştir.
Devlet Destekleri, Kredi ve Kira Yardımlarındaki Güncellemeler
Kentsel dönüşüm sürecinde devletin sunduğu mali destekler son yıllarda önemli ölçüde artırılmıştır. 2024 ve 2025 yılı itibarıyla:
- Kira yardımı miktarları illere göre güncellenmiştir. İstanbul’da bu tutar 5.500 TL’ye kadar çıkmıştır.
- Faiz destekli konut kredisi limiti artırılmış, krediye erişim şartları esnetilmiştir.
- Taşınma yardımı, geçici konut yardımı gibi yeni kalemler devreye alınmıştır.
- Ayrıca e-devlet ve bankacılık sistemleri entegrasyonu ile bu destekler daha hızlı alınabilir hale gelmiştir.
Bu düzenlemeler, vatandaşın maddi yükünü azaltmayı ve dönüşüm sürecine daha gönüllü katılım sağlamayı hedeflemektedir.
Belediyelerin ve Bakanlığın Yeni Yetkileri
2023 sonrasında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile yerel belediyelere dönüşüm süreçlerinde yeni yetkiler verilmiştir. Bu yetkiler şunları kapsamaktadır:
- Belediyeler, riskli yapı tespiti ve dönüşüm kararlarını daha aktif alabilir hale gelmiştir.
- Bakanlık, anlaşmazlık yaşanan durumlarda resen kamulaştırma ve tasfiye yetkisini kullanabilmektedir.
- Emlak Konut ve TOKİ gibi kamu kuruluşları, dönüşüm projelerine doğrudan dahil edilebilmektedir.
- Ayrıca “rezerv yapı alanı” ilan etme yetkisi genişletilmiş ve belirli bölgelerde zorunlu dönüşüm uygulamaları başlatılmıştır.
Bu yetkiler sayesinde dönüşüm süreçleri hızlandırılmakta, plansız yapılaşmanın önüne geçilmektedir.
Kentsel dönüşüm, sadece fiziksel yapıları değil, aynı zamanda yaşam biçimimizi, şehir kültürünü ve gelecek vizyonumuzu da şekillendiren çok yönlü bir süreçtir. Türkiye gibi deprem riski yüksek ülkelerde bu dönüşüm, bir tercih değil; toplumsal bir zorunluluktur. Yeni yasal düzenlemeler ve destek mekanizmalarıyla birlikte, daha güvenli, çevre dostu ve yaşanabilir şehirler inşa etmek artık daha ulaşılabilir hale gelmiştir. Bu süreçte her bireyin bilinçli, duyarlı ve katılımcı olması, hem kendi geleceği hem de toplumsal refah açısından büyük önem taşımaktadır.
Unutmayalım ki; sağlam bir gelecek, sağlam temellerle başlar.